Σύμφωνα με πάγια νομολογιακή θέση του ΣτΕ, τα εκτός οικιστικών περιοχών ακίνητα, εφόσον δεν προστατεύονται πληρέστερα, όπως τα δάση ή οι αρχαιολογικοί χώροι, προορίζονται καταρχάς για γεωργική ή άλλη σχετική εκμετάλλευση και μπορούν κατ’ εξαίρεση μόνο να οικοδομούνται εφόσον επιτρέπεται από τον νόμο, υπό αυστηρότερες πάντως προϋποθέσεις σε σχέση με εκείνες που ισχύουν για τις οικιστικές περιοχές, στοιχείο που επηρεάζει μειωτικά την αξία τους. Εν ολίγοις η εκτός σχεδίου περιοχή δεν προορίζεται για οικιστική δόμηση, δηλαδή για β΄κατοικία, αλλά για άλλες χρήσεις συναφείς με την ύπαιθρο, Α. Αφικνουμένης της νομολογιακής αυτής θεώρησης κατά τις συνταγματικές επιταγές με την υπ’ αριθμ. ΣτΕ 176/2023 της Ολομελείας κρίθηκε ότι προκειμένω ένα ακίνητο εμβαδού 4 και άνω στρεμμάτων να είναι οικοδομήσιμο θα πρέπει να έχει και πρόσοψη σε κοινόχρηστο δρόμο, ανεξαρτήτως του χρόνου δημιουργίας του, από το 1985 μέχρι και σήμερα, ενώ μέχρι τη δημοσίευση της αποφάσεως ταύτης,  οι πολεοδομικές υπηρεσίες κατηγοροποιούσαν τα ακίνητα σε δύο χρονικές περιόδους. Τα ακίνητα που είχαν δημιουργηθεί (ως χρόνος δημιουργίας ενός ακινήτου λαμβάνεται ο χρόνος που νομικά αρχίζει να υπάρχει ένα ακίνητο, αποκτώντας συμβόλαια) πριν το 2003(πριν τη δημοσίευση του ν.3212/2003) για την οικοδομησιμότητα των οποίων  απαιτούνταν μόνο ελάχιστο εμβαδόν 4000τ.μ, άνευ προσόψεως επί κοινοχρήστου δρόμου και όσα ακίνητα είχαν δημιουργηθεί μετά το 2003(από κατάτμηση) όπου απαιτούνταν πρόσωπο 25μ. σε κοινόχρηστη οδό. Με την απόφαση αυτή, ερμηνεύθηκε ότι στην περ. α’ της παρ. 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.198 Π.Δ/τος εξαγγέλλεται απλώς ο κανόνας της ελάχιστης αρτιότητας 4 στρ. των εκτός σχεδίου γηπέδων. Ο κανόνας αυτός, όμως, δεν έχει αυτοτέλεια, αλλά αναφέρεται αυτονόητα σε γήπεδα με πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο και εξειδικεύεται στην αμέσως επόμενη διάταξη της περ. β της παρ. 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.198 Π.Δ/τος, στην οποία καθορίζονται λεπτομερώς οι προϋποθέσεις της εκτός σχεδίου δόμησης και με την οποία εφαρμόζεται συνδυασμένα. Ερμηνεύθηκε ότι από τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 10 παρ. 1 και 23 παρ. 3 του ν. 3212/2002 δεν θεσπίζεται το πρώτον ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο, καθώς την έννοια αυτή είχε ήδη εξαρχής η διάταξη περ. α της παρ. 1 του άρθρου 1 του από 24/31.5.1985 Π.Δ/τος. Συνεπεία των παραπάνω διαπιστώσεων τα ακίνητα που δημιουργήθηκαν πριν τις 31.12.2003 μπορούν να οικοδομηθούν μόνο εφόσον πληρούν τον κανόνα του ελάχιστου απαιτούμενου κατά περίπτωση προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο. Εδώ όμως ενυπάρχει κάτι το παράδοξο: η ελληνική νομοθεσία δεν προβλέπει ειδική διαδικασία αναγνώρισης δημοτικών και αγροτικών δρόμων κειμένων στην εκτός σχεδίου περιοχή, παρά μόνο των εθνικών και επαρχιακών δυνάμει του Ν. 3155/1955. Η μόνη δυνατότητα αναγνώρισης οδού, με απόφαση του Συντονιστή της Αποκεντρωμένης Διοίκησης(παλιά αρμοδιότητα του κρατικού Νομάρχη) είναι οι αγροτικοί δρόμοι οι προϋφιστάμενοι της έναρξης ισχύος του άρθρου 20 του Ν.Δ 17-7-1923(16-4-1924). Όπως μπορεί ευχερώς κάποιος να αντιληφθεί, η διαπίστωση της ύπαρξης ενός τέτοιου δρόμου είναι πολύ δύσκολη και δη στην περιοχή του Πηλίου, όπου είναι αδύνατη η εύρεση συμβολαίων πριν το 1943 λόγω της πυρπόλησης του Υποθ/κείου Μηλεών και ένεκα του ότι οι πιο πρόσφατες α/φ είναι λήψης 1945. Να σημειωθεί δε ότι τα δημοτικά συμβούλια δεν έχουν αρμοδιότητα αναγνώρισης δημοτικών δρόμων. Μάλιστα με πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ(848/2018 -962/2018 και 665/2018) κρίθηκε ότι δεν δύναται ούτε καν να γίνει διαπλάτυνση ενός δρόμου με απόφαση του Δ.Σ, καθώς δεν αποτελεί τοπική υπόθεση και σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να εντάσσεται σε ένα ευρύτερο σχέδιο οδικών συνδέσεων και να μην αντιμετωπίζεται αποσπασματικά και μεμωνομένα, όπως συμβαίνει στην περιοχή μας. Μάλιστα σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να επιχειρείται με την έκδοση Π.Δ όταν οι δρόμοι αυτοί ευρίσκονται σε προστατευόμενη περιοχή, περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, εγγύς της θαλάσσεως. Το κρίσιμο της αποφάσεως όμως ταύτης είναι ότι το ΣτΕ είχε ήδη εκδώσει την υπ’ αριθμ.3504/2010 απόφασή του, που έκρινε ότι σε κάθε περίπτωση για να είναι ένα οικόπεδο οικοδομήσιμο θα πρέπει να έχει πρόσοψη σε κοινόχρηστη οδό και όχι απλά σε δουλεία, η οποία ωστόσο ουδέποτε ελήφθη υπόψιν και αποτελεί τον προπομπό αυτού που συνέβη. Μετά την απόφαση αυτή του ΣτΕ έχει σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα στην εκτός σχεδίου περιοχή, αφού οι πολεοδομικές υπηρεσίες δεν εκδίδουν πλέον άδειες, καθώς δεν είναι δυνατή η διαπίστωση της κοινοχρησίας μίας οδού, αφού δεν υπάρχει καταγεγραμμένο και αναγνωρισμένο οδικό δίκτυο. Η έννοια του κοινοχρήστου δρόμου του Π.Δ της 24-31-5-1985 θα καθοριστεί με Π/Δ της παραγράφου 15 του άρθρου 20 του Ν.3937/2011, όπως αυτή τροποποιήθηκε με την παρ. 19 του άρθρου 28 του Ν.4280/2104, χωρίς όμως να έχει εκδοθεί μέχρι σήμερα. Μόλις το 2022 με απόφαση του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίσθηκαν οι τεχνικές προδιαγραφές, κριτήρια για τη σύνταξη των μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου της χώρας ανά δημοτική ενότητα. Ποίος θα εκπονήσει τις μελέτες αυτές και με ποία χρηματοδότηση δεν έχει καθοριστεί ακόμη. Όμως η ολοκλήρωση των μελετών των οδικών δικτύων από τους Δήμους είναι χρονοβόρα και απαιτεί μεγάλο  οικονομικό κόστος και επιβάρυνση γι αυτούς, απαιτεί και κατάλληλο και εξειδικευμένο προσωπικό, το οποίο δυστυχώς οι μικροί Δήμοι, πλην των Μητροπολιτικών, στερούνται. Ως εκ τούτου θα πρέπει να υπάρχει διοικητική και τεχνική υποστήριξη των Δήμων αυτών, από άλλες δομές και σε καμία περίπτωση από τους Μητροπολιτικούς Δήμους, διότι αυτοί ήδη είναι επιβαρυμένοι με το προϋφιστάμενο έργο. Άρα θα πρέπει να υπάρξει κεντρικός σχεδιασμός προκήρυξης των μελετών και εν συνεχεία παρακολούθησης και ολοκλήρωσής τους, με τη συμμετοχή των Δήμων, στις επιτροπές παρακολούθησης. Δυστυχώς, από την εμπειρία μας, δεν εμφαίνεται μέχρι το 2027 να έχει ολοκληρωθεί η καταγραφή του οδικού δικτύου και έτσι μέχρι τότε η δόμηση στην εκτός σχεδίου περιοχή θα είναι περιορισμένη ως ανύπαρκτη. Ο,τιδήποτε σχεδιάζει το υπουργείου αυτή τη στιγμή, δεν θα είναι παρά ένα ημίμετρο, σε μία μεταβατική περίοδο. Εξάλλου το είπε και ο αρμόδιος υφυπουργός Νίκος Ταγαράς στην εφημερίδα «Καθημερινή»:  «Αναζητούμε τη δικαιότερη και ασφαλέστερη μεταβατική λύση, μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού».   Β. Η μαγική λέξη «πολεοδομικός και χωροταξικός σχεδιασμός»!!!!!!!!!!! Παρά το γεγονός ότι η εκπόνηση χωροταξικών σχεδίων είχε προβλεφθεί ήδη από το 1976 και την έκδοση του Ν 360/1976 μέχρι σήμερα ελάχιστα έχουν περαιωθεί, ώστε να έχουμε καθορισμένες χρήσεις γης, πολεοδομική και χωροταξική ασφάλεια για την περαιτέρω βιώσιμη ανάπτυξη. Αυτή τη στιγμή στη Μαγνησία έχουμε ολοκληρωμένα μόνο τα εξής(από την επίσημη ιστοσελίδα της Α.Δ.Θ.Σ.Ε- http://www.apdthest.gov.gr/site/%CE%99nformation/SXOOAP):

ΣΧΟΟΑΠ Δ.Ε. Πτελεού Δήμου Αλμυρού	188/ΑΑΠ/30-5-2012
ΓΠΣ Δ.Ε. Νέας Αγχιάλου Δήμου Βόλου	236/ΑΑΠ/4-11-2016
ΓΠΣ Πολεοδομικού Συγκροτήματος Βόλου	237/ΑΑΠ/4-11-2016
ΣΧΟΟΑΠ Δ.Ε. Μακρινίτσας Δήμου Βόλου	275/ΑΑΠ/13-12-2016
ΣΧΟΟΑΠ ΔΕ Τρικερίου Δήμου Νοτίου Πηλίου	59/Δ΄/25-02-2019
ΓΠΣ ΔΕ Αλμυρού Δήμου Αλμυρού	340 /Δ΄/24-06-2020

Δηλαδή σε όλο το Πήλιο, το μόνο ολοκληρωμένο χωροταξικό σχέδιο είναι του Τρικερίου, όπου έχουμε συγκεκριμένες χρήσεις γης, όρους δόμησης και ασφάλεια για έναν επενδυτή να καθορίσει το χώρο της επένδυσής του, τι μπορεί και πώς να δομήσει. Χωρίς όμως χρήσεις γης στο Πήλιο και καθορισμένους όρους δόμησης δεν μπορεί να υπάρξει και ανάπτυξη.   Γ. Το δε, ήδη οξυμένο πρόβλημα στην περιοχή του Πηλίου έρχεται να επιταθεί και από την κατάργηση των ορίων οικισμών με την υπ’αριθμ.1268/2019 απόφαση του ΣτΕ, όπου μέχρι σήμερα, μετά από 4 έτη ακόμη δεν έχει ανατεθεί η μελέτη οριοθέτησης των οικισμών, παρά τις πολλά υποσχόμενες εξαγγελίες. Επίσης με τις υπ’ αριθμ.2887-2888/2014 αποφάσεις του Ε΄τμήματος του ΣτΕ έχει απαγορευθεί η διάσπαση του όγκου σε πλείονας της μίας αυτοτελούς κατοικίας, στην εκτός σχεδίου δόμηση και με την υπ’ αριθμ. 568/2018 απόφαση του ίδιου δικαστηρίου η διάσπαση του όγκου στην εντός ορίων οικισμών περιοχή, όπερ και σημαίνει ότι δεν είναι εφικτή η ανοικοδόμηση περισσοτέρων αυτοτελών κατοικιών με το σύστημα της οριζόντιας ή κάθετης συνιδιοκτησίας, αλλά επιτάσσεται η ανέγερση μόνο μίας αυτοτελούς κατοικίας, σε ένα ενιαίο ακίνητο. Κι αυτό συμβαίνει διότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός στο Πήλιο, εδράζεται σε ένα αναχρονιστικό νομικό πλαίσιο, δημιουργίας από το 1980, όπου οι συνθήκες και οι ανάγκες είναι τελείως διαφορετικές από ό,τι σήμερα. Άξιον δε απορίας είναι ότι ενώ από το 2016 έχει ολοκληρωθεί από το ΥΠΕΝ η “ΜΕΛΈΤΗ ΜΟΡΦΟΛΟΓΙΚΏΝ ΚΑΝΌΝΩΝ ΔΌΜΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΉΣ ΣΤΙΣ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΕΝΤΌΣ ΚΑΙ ΕΚΤΌΣ ΤΩΝ ΟΙΚΙΣΜΏΝ ΜΕΧΡΙ 2.000 ΚΑΤΟΙΚΩΝ, ΤΩΝ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΩΝ ΕΝΟΤΗΤΩΝ ΜΑΓΝΗΣΙΑΣ ΚΑΙ ΣΠΟΡΑΔΩΝ ΤΗΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΣ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ”, όπου στο άρθρο 16 ρυθμίζει θέματα διάσπαση του όγκου, μέχρι σήμερα δεν έχει λάβει τη μορφή του Π.Δ για λόγους που ουδείς μας έχει εξηγήσει . Η ανωτέρω μελέτη είναι η πρώτη που γίνεται μετά το 1984  και επιχειρεί, μετά από επισταμένη έρευνα και μελέτη της ιστορικής εξέλιξης των δομικών και μορφολογικών στοιχείων των οικισμών, αλλά και του ευρύτερου χώρου του Πηλίου, να συνθέσει την διαφύλαξη της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, την προστασία του οικιστικού και φυσικού τοπίου και την αειφόρο ανάπτυξη. Στο προτεινόμενο σχέδιο του νέου Π.Δ για το Πήλιο, ρητά επιτρέπεται η ανέγερση διακριτών επαναλαμβανόμενων κτιρίων & συγκροτημάτων στις ιδιοκτησίες υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις ένταξης στο φυσικό και οικιστικό περιβάλλον, όπως και επιβάλλει την διάσπαση των μεγάλων κτιριακών όγκων όλων των χρήσεων, με αποδοχή των πλήρως ανεξάρτητων όγκων, ως έναν εκ των ρητώς επιτρεπομένων τρόπων της διάσπασης. Δ. Κι  ενώ συμβαίνουν όλα αυτά, εμείς παραμένουμε, στο ίδιο έργο, τόσα χρόνια, θεατές, ευρισκόμενοι σε μία μόνιμη ραστώνη και αρεσκόμενοι σε υποσχέσεις, άρτον και θεάματα. Μέχρι στιγμής, αφύπνιση και συντονισμός των τοπικών φορέων, ήτοι της Περιφέρειας, των Δήμων, του ΤΕΕ, των βουλευτών δεν υπάρχει. Οι Δήμαρχοι το τελευταίο χρόνο επιδίδονται σε έναν αγώνα ποιος θα ρίξει την περισσότερη άσφαλτο, καθώς έχουμε και αυτοδιοικητικές εκλογές. Όμως τι να κάνεις τον ασφαλτοστρωμένο δρόμο, όταν δεν μπορείς να δομήσεις και να δημιουργήσεις τουριστικές μονάδες στην περιοχή του Πηλίου, όπου υπάρχει αναστολή κάθε οικοδομικής δραστηριότητας, υποβάθμιση της περιουσίας των κατοίκων και κάθε περαιτέρω οικονομικής ανάπτυξης, καθώς δεν μπορούν να γίνουν πωλήσεις ακινήτων για τουριστική ανάπτυξη ούτε να εκδοθούν άδειες δόμησης ακόμη και για στεγαστικές ανάγκες. Μου φαίνεται αδιανόητη αυτή η ραστώνη την οποία ζούμε. Δεν μπορώ να φανταστώ ότι εν καιρώ Νομαρχίας, δεν θα είχε συγκροτηθεί όργανο παρακολούθησης και συντονισμού, με τη συμμετοχή των Δήμων και των επιστημονικών φορέων, ΤΕΕ και ΔΣΒ για την επίλυση των ζητημάτων αυτών με τη σύνταξη και υποβολή προτάσεων ή έστω την προσπάθεια επίλυσης των θεμάτων αυτών. Ότι δεν θα είχαν ξεσηκωθεί οι φορείς ενωμένοι σε μία πανστρατιά κατά του επιτελικούς κράτους. Το επιτελικό κράτος τελικά, μόνο «κράτος» δεν είναι και δυστυχώς όλα τα ανωτέρω είναι αποτέλεσμα μίας μακρόχρονης εγκληματικής παράλειψης χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού. Που να φαντάζονταν ο Αντώνης Τρίτσης ότι 40 χρόνια μετά το Ν.1337/1983, θα ήμασταν ακόμη στο «οργουελικό» 1984. Δυστυχώς η Ελλάδα έχει παράδοση στην καθυστέρηση, αρχής αφικνουμένης ότι με τη δημιουργία του Ελληνικού Κράτους η αντιβασιλεία του Όθωνα εξέδωσε το βασιλικό διάταγμα «Περί πολιτικού νόμου της 23^ης Φεβρουαρίου /7^η Μαρτίου 1835», όπου σύμφωνα με το άρθρο 1 «Οι πολιτικοί νόμοι των βυζαντινών αυτοκρατόρων οι περιεχόμενοι εις την εξάβιβλον του Αρμενόπουλου θέλουν ισχύει μέχρι δημοσιευθή ο πολιτικός κώδιξ του οποίου την σύνταξιν διετάξαμεν». Ο πολιτικός αυτός νόμος στην Ελλάδα που είναι ο Αστικός Κώδικας, δημοσιεύθηκε στις 23-2-1946, εκατόν έντεκα χρόνια μετά!!!Μέχρι τότε ίσχυαν οι διατάξεις του πανδέκτη του βυζαντινού δικαίου, οι οποίες αποτελούν κωδικοποίηση των Νεαρών του Ιουστινιανού (!) από το νομομαθή Αρμενόπουλο, ο οποίος κωδικοποίησε τη νομοθεσία περίπου το 1300 και διατάξεις του οποίου ισχύουν μέχρι και σήμερα, όσο και να σας φαίνεται παράξενο. Ας ελπίσουμε η επίλυση των  προβλημάτων να μην διαρκέσει τόσο πολύ! *Ευάγγελος Ζαχαρόπουλος, Δικηγόρος