Στον χάρτη των κορεσμένων νησιών από τις ξενοδοχειακές επενδύσεις που υπάρχουν στα νησια περιλαμβάνεται και η Σκιάθος.

Ποια λογική εξυπηρετούν τελικά οι στρατηγικές επενδύσεις, όταν κατευθύνονται στο πιο κορεσμένο τουριστικά νησί της χώρας; Το ερώτημα αυτό δεν δείχνει να απασχολεί την πολιτεία, η οποία προκρίνει τη μια μετά την άλλη νέες, μεγάλες τουριστικές εγκαταστάσεις στη Μύκονο, με ξενοδοχεία, δεκάδες κατοικίες και άλλες υποδομές. Τους παρέχει μάλιστα ευνοϊκό πολεοδομικό καθεστώς (χρήσεις γης, όροι δόμησης, συνένωση ιδιοκτησιών και άλλα), δημιουργώντας έτσι μικρά «νησιά μέσα στο νησί», τα οποία υπακούουν στους δικούς τους κανόνες.

Τα τελευταία χρόνια, οι προτάσεις για μεγάλες τουριστικές εγκαταστάσεις στη Μύκονο κατατίθενται η μια πίσω από την άλλη. Μέχρι στιγμής μία στρατηγική επένδυση έχει ολοκληρώσει τη διαδικασία με την έγκριση ειδικού σχεδίου χωρικής ανάπτυξης στρατηγικής επένδυσης (ΕΣΧΑΣΕ): πρόκειται για τη μονάδα Blue Iris, συμφερόντων της εταιρείας AGC Partners. Η συγκεκριμένη επένδυση ξεκίνησε την πορεία της το 2019 με την ένταξή της στο καθεστώς των στρατηγικών επενδύσεων, ενώ τον Ιούνιο του 2020 εγκρίθηκε το ΕΣΧΑΣΕ με προεδρικό διάταγμα. Ακολούθως, τον Ιανουάριο του 2022 το επενδυτικό σχέδιο έλαβε έγκριση χωροθέτησης.

Η επένδυση καταλαμβάνει έκταση 60,3 στρεμμάτων στην περιοχή Καλό Λιβάδι (Καραπέτης). Περιλαμβάνει τη δημιουργία ξενοδοχειακής μονάδας πέντε αστέρων, 192 κλινών, με συνοδευτικές εγκαταστάσεις κέντρου άθλησης, κέντρου ευεξίας (spa), υπαίθριου θεάτρου, πολυχώρου εκδηλώσεων και καταστημάτων. Η μονάδα περιλαμβάνει και μαρίνα 32 θέσεων για σκάφη αναψυχής μεγαλύτερα των 24 μέτρων (superyachts), ενώ στη χερσαία ζώνη της προβλέπει κτιριακές εγκαταστάσεις (γραφεία, καταστήματα, εστιατόριο κ.λπ.), πισίνα, ζώνη περιπάτου και άλλα. Η επένδυση εντάχθηκε στον προηγούμενο αναπτυξιακό νόμο με τη μορφή φορολογικής απαλλαγής 6,6 εκατ. ευρώ (επί προϋπολογισμού 33,3 εκατ. ευρώ). Με νεότερο νόμο (4887/2022) η Μύκονος και η Σαντορίνη εξαιρέθηκαν για δύο χρόνια από τις κρατικές ενισχύσεις. Ως προς τον σχεδιασμό, το κύριο ζήτημα με τη συγκεκριμένη επένδυση ήταν οι μεγάλες κλίσεις στις οποίες θα χτιστεί μέρος των κτιρίων, γεγονός όμως που δεν απασχόλησε το Κεντρικό Πολεοδομικό Συμβούλιο (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), το οποίο δεν ήγειρε αντιρρήσεις.

Η επένδυση ήρθε στην επικαιρότητα την προηγούμενη εβδομάδα με σειρά αποφάσεων (αρ. 1936-8/2023) του Συμβουλίου της Επικρατείας, έπειτα από προσφυγές του Δήμου Μυκόνου. Το ΣτΕ ζήτησε να περιοριστεί η δυναμικότητα της μαρίνας, κρίνοντας ότι θα πρέπει να εξυπηρετεί τις (μικρές) ανάγκες της μονάδας και όχι ευρύτερες ανάγκες.

Εκτός από το Blue Iris, ακόμη τρεις επενδύσεις που προωθούνται με το ειδικό καθεστώς ΕΣΧΑΣΕ έχουν πάρει το πράσινο φως:

• Mykonos Project Blue από την Grivalia. Το επενδυτικό σχέδιο προέβλεπε τη δημιουργία τουριστικής εγκατάστασης 340 κλινών σε έκταση 92,5 στρεμμάτων, σε απόσταση 400 μέτρων από την παραλία Καλό Λιβάδι. Το μεγαλύτερο τμήμα του project βρίσκεται σε ζώνη όπου θα έπρεπε να έχει κατ’ ανώτατο 150 (και όχι 340, όπως πρότεινε) κλίνες. Το ΣτΕ απέρριψε (αρ. 196/2021) το σχέδιο προεδρικού διατάγματος με το οποίο θα εγκρινόταν το ΕΣΧΑΣΕ, κρίνοντας ότι ανατρέπει τον πολεοδομικό σχεδιασμό της περιοχής. Το project βρίσκεται υπό αναθεώρηση ώστε να υποβληθεί ξανά.

• Mykonos Resort από τη White Mulberry Development. Αναπτύσσεται σε έκταση 218,9 στρεμμάτων στην περιοχή Καλαφάτης. Περιλαμβάνει δύο ξενοδοχεία πέντε αστέρων και 14 τουριστικές κατοικίες (συνολικά 196 κλίνες), συνεδριακό κέντρο, spa, αθλητικές και εμπορικές εγκαταστάσεις, ελικοδρόμιο.

• Κόρτια από τη Mitsis Hotels. Βρίσκεται σε έκταση 148,6 στρεμμάτων στην περιοχή Ελιά και περιλαμβάνει πεντάστερο ξενοδοχείο, τέσσερις επαύλεις, spa και αθλητικές υποδομές. Τμήμα της έκτασης περιλαμβάνεται στην «καφέ» (αδόμητη) ζώνη.

Πέντε μεγάλες επενδύσεις για ξενοδοχειακές υποδομές και πολυτελείς επαύλεις έτοιμες να μπουν σε φάση υλοποίησης.

Επίσης, μέσω ειδικού πολεοδομικού σχεδίου (ΕΠΣ) προωθείται στην περιοχή Καστελάκια (53,3 στρέμματα) η δημιουργία συγκροτήματος τουριστικών επαύλεων από εταιρεία συμφερόντων της «Δαχτυλίδη» (γνωστή οικογένεια ξενοδόχων της Μυκόνου). Θα περιλαμβάνει 50-54 κτίρια (συνολικά 220 κλίνες), εστιατόρια, χώρους διασκέδασης, πισίνες, χώρους πολιτιστικού και συνεδριακού τουρισμού.

Νέα σχέδια

Η έγκριση νέων μεγάλων τουριστικών υποδομών στη Μύκονο μέσω προνομιακών πολεοδομικών πλαισίων δεν τελειώνει εδώ. Σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ», μέσα στις επόμενες ημέρες θα κατατεθεί στο Enterprise Greece τουλάχιστον ακόμη ένα επενδυτικό σχέδιο, ενώ είναι πιθανό να κατατεθεί και δεύτερο. Να σημειωθεί ότι στη Μύκονο ισχύει από το 2021 αναστολή στην έκδοση νέων οικοδομικών αδειών για ξενοδοχειακές μονάδες σε εκτός σχεδίου περιοχές, με τα ΕΣΧΑΣΕ να εξαιρούνται ρητώς. Ολα αυτά λόγω του κυοφορούμενου πολεοδομικού σχεδίου, που άρχισε να εκπονείται τον Αύγουστο του 2022 και έπρεπε να είναι έτοιμο πριν από δύο μήνες (έχει λάβει την πρώτη παράταση).

«Στη Μύκονο έχουμε φτιάξει ένα παζλ που αποτελείται από δεκάδες κομμάτια: ΕΣΧΑΣΕ, ΕΠΣ, σύνθετα τουριστικά καταλύματα, το καθένα με τους κανόνες του», λέει στην «Κ» ο Χάρης Κοκκώσης, ομότιμος καθηγητής Πολεοδομίας – Χωροταξίας στο Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας. «Με τα ΕΣΧΑΣΕ φτιάξαμε ένα σύστημα που ανοίγει “τρύπες” στον σχεδιασμό, το οποίο δεν διαφοροποιείται ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες της κάθε περιοχής. Περαιτέρω, κατά την αδειοδότησή τους εξετάζεται κυρίως η άμεση ζώνη επιρροής, δηλαδή η ευρύτερη περιοχή τους, κάτι που δεν έχει νόημα. Το ζητούμενο είναι να εξετάζεται συνολικά, ώστε να εντοπίζονται τυχόν συγκρούσεις. Ολα αυτά σχετίζονται με τη φέρουσα ικανότητα, η υπέρβαση ή μη της οποίας είναι ένα σοβαρό θέμα για τη Μύκονο. Δυστυχώς δεν υπάρχουν εύκολες απαντήσεις».

«Ενώ θα ήταν λογικό οι τουριστικές στρατηγικές επενδύσεις να κατευθύνονται σε άλλους, λιγότερο κορεσμένους προορισμούς, φαίνεται ότι τελικά το αφήγημα της Μυκόνου παραμένει ισχυρό. Την ίδια στιγμή η πολιτεία συνεχώς εγκρίνει νέες, χωρίς να έχει ένα εργαλείο ώστε να αξιολογήσει τη φέρουσα ικανότητα του νησιού», λέει η Ρένα Κλαμπατσέα, κοσμήτορας της Σχολής Αρχιτεκτόνων Μηχανικών του ΕΜΠ. «Αυτό δημιουργεί μια πολύ περιοριστική συνθήκη, που εμποδίζει τυχόν προσπάθεια για αναστροφή του αναπτυξιακού προτύπου του νησιού για τα επόμενα 10-20 χρόνια. Το πολεοδομικό σχέδιο που εκπονείται αυτή την περίοδο θα πρέπει να λάβει τα ΕΣΧΑΣΕ ως δεδομένα. Με άλλα λόγια, δημιουργείται ένα “νησί μέσα στο νησί”, είτε αυτό βρίσκεται στη Μύκονο, στη Χαλκιδική, στην Ερμιονίδα ή αλλού. Τέλος, πρέπει να παρατηρήσουμε κάτι. Τα ΕΣΧΑΣΕ που έχουν εγκριθεί από το 2014 δεν έχουν όλα υλοποιηθεί. Αυτού του τύπου ο σχεδιασμός είναι ένα προϊόν που αλλάζει χέρια χρηματοδοτών, άρα λειτουργεί ως χρηματιστηριακό προϊόν και πολύ λιγότερο για τους σκοπούς που δημιουργήθηκε το μοντέλο των στρατηγικών επενδύσεων. Ούτως ή άλλως, εκτιμώ ότι πρέπει να επαναξιολογήσουμε τις αναπτυξιακές μας προτεραιότητες».

«Ελάχιστες παρεκκλίσεις»

Ο πολεοδόμος Βασίλης Γκοιμίσης εκπόνησε για λογαριασμό των επενδυτών τα δύο από τα τέσσερα ΕΣΧΑΣΕ για τη Μύκονο. Πόσο θεωρεί ότι επιβαρύνεται το νησί μέσω του συγκεκριμένου μοντέλου; «Τα ΕΣΧΑΣΕ στη Μύκονο έχουν ελάχιστες ή και καθόλου παρεκκλίσεις/εξαιρέσεις από τους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης και βέβαια τις χρήσεις γης. Ειδικότερα, σε κάποιες περιπτώσεις ζητείται παρέκκλιση αυστηρά ως προς το όριο των 150 κλινών τουριστικών εγκαταστάσεων που προβλέπει ο υφιστάμενος πολεοδομικός σχεδιασμός, αφορώντας πάντως εκτάσεις κατά πολύ μεγαλύτερες του ορίου αρτιότητας των 10 στρεμμάτων», αναφέρει.

Δεν υποσκάπτουν όμως τα ειδικά σχέδια στρατηγικών επενδύσεων τον υπό εκπόνηση πολεοδομικό σχεδιασμό; «Τα σχέδια αυτά αποτελούν πολεοδομικό σχεδιασμό πρώτου επιπέδου και εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα έπειτα από εκπόνηση πολεοδομικών, περιβαλλοντικών, γεωλογικών κ.λπ. μελετών, την εκπόνηση στρατηγικής μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων και τη δημόσια διαβούλευση αυτής, την επεξεργασία τους από το ΣτΕ και στη συνέχεια την έκδοση κοινής υπουργικής απόφασης για την έγκριση της μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων. Η διαδικασία εποπτεύεται από τη διοίκηση (κυρίως ΥΠΑΝ και ΥΠΕΝ), διασφαλίζοντας εν γένει έναν συνολικό σχεδιασμό και έλεγχο. Σε κάθε περίπτωση οφείλουν να εναρμονίζονται με τον υπερκείμενο χωροταξικό σχεδιασμό (εθνικό, ειδικά, περιφερειακά χωροταξικά πλαίσια) αλλά και όλα τα ειδικά καθεστώτα προστασίας (περιβαλλοντικό, αρχαιολογικό, δασικό κ.λπ.)», αναφέρει. «Ετσι, παρότι αποτελούν σημειακές χωροθετήσεις και ad hoc σχεδιασμό, συνιστούν (όπως έχει κριθεί και από το ΣτΕ) μια απείρως καλύτερη για το περιβάλλον και την κοινωνία επιλογή τουριστικής ανάπτυξης, καθ’ όσον η εναλλακτική της διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης περιλαμβάνει ελάχιστες ή και καθόλου ασφαλιστικές δικλίδες, ειδικά λόγω της δυνατότητας πλέον να εκδίδονται οικοδομικές άδειες με ευθύνη μηχανικού (άνευ ελέγχου από τις υπηρεσίες δόμησης) και βέβαια της εξάπλωσης του airbnb ακόμη και σε περιοχές όπου δεν επιτρέπεται ο τουρισμός».

Τι είναι τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης

Η ιστορία

Η ιστορία των στρατηγικών επενδύσεων ξεκίνησε το 2010, με τον νόμο 3894. Ως στρατηγικές προσδιορίστηκαν οι επενδύσεις που επιφέρουν σημαντικής εντάσεως οφέλη στην εθνική οικονομία. «Οι επενδύσεις αυτές είναι καταλυτικής σημασίας στην προσπάθεια επανεκκίνησης της οικονομικής ανάπτυξης, με τρόπο βιώσιμο, αειφορικό και κοινωνικά δίκαιο», αναφέρει στην ιστοσελίδα του το Enterprise Greece.

Προϋποθέσεις – διαδικασία

Για να ενταχθεί μια επένδυση στις στρατηγικές πρέπει να έχει ελάχιστο ύψος επένδυσης 100 εκατ. ευρώ ή επένδυση ελάχιστου ύψους 40 εκατ. ευρώ που δημιουργεί 120 νέες θέσεις εργασίας. Οι προτάσεις κατατίθενται στο Enterprise Greece, που ελέγχει το επιχειρηματικό σχέδιο και εισηγείται στη διυπουργική επιτροπή στρατηγικών επενδύσεων διά του υπουργού Ανάπτυξης την ένταξη ή μη μιας επένδυσης.

Τα μοντέλα

Για τη διευκόλυνση των στρατηγικών επενδύσεων θεσπίστηκαν πολεοδομικά μοντέλα για τις επενδύσεις σε δημόσια γη (ΕΣΧΑΔΑ: Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων) και για ιδιωτική γη (ΕΣΧΑΣΕ: Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων). Για μικρότερες επενδύσεις δημιουργήθηκαν τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ), τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα και άλλα.

Τα προνόμια

Για μια επένδυση μέσω ΕΣΧΑΣΕ δημιουργείται ένα πλαίσιο που αφορά συγκεκριμένη έκταση. Περιέχει ευνοϊκούς όρους δόμησης, αλλάζει τις χρήσεις γης, επιτρέπει τη συνένωση ιδιοκτησιών, παίρνει παρεκκλίσεις από τη χωροταξική και πολεοδομική νομοθεσία. Χάρη στο ΕΣΧΑΣΕ δίνεται οικοδομησιμότητα στις εκτάσεις, καθώς συνήθως βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές.