Τα κριτήρια της νομοθεσίας που καθορίζουν αν μια μίσθωση είναι βραχυχρόνια ή μακροχρόνια, και πότε ένα ακίνητο θεωρείται για την εφορία Airbnb ή τουριστικό κατάλυμα, αποσαφηνίζονται και εξειδικεύονται σε νέο οδηγό της ΑΑΔΕ όπου παρέχονται και χρήσιμες διευκρινήσεις για όσους έχουν παραχωρήσει το ακίνητο τους σε εταιρεία διαχείρισης.

Συγκεκριμένα, ο πρώτος «κόφτης» αφορά τη διάρκεια παραμονής: μια μίσθωση χαρακτηρίζεται ως βραχυχρόνια εφόσον η διάρκειά της δεν υπερβαίνει τις 59 ημέρες. Από 60 ημέρες και άνω, θεωρείται μακροχρόνια, με διαφορετικές φορολογικές και διοικητικές υποχρεώσεις για τον ιδιοκτήτη. Ο δεύτερος «κόφτης» αφορά τις παρεχόμενες υπηρεσίες. Ένα ακίνητο παραμένει στο καθεστώς Airbnb αν παρέχει μόνο κλινοσκεπάσματα. Αντίθετα, αν παρέχει πρόσθετες υπηρεσίες, όπως καθαριότητα, γεύματα ή άλλες εξυπηρετήσεις, θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, με αποτέλεσμα την ανάγκη για έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και επιπλέον υποχρεώσεις προς την ΑΑΔΕ.

Ειδικότερα:

Διάρκεια παραμονής: Η διάρκεια είναι το κύριο κριτήριο που καθορίζει αν μια μίσθωση είναι βραχυχρόνια ή μακροχρόνια. Στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το ανώτατο όριο είναι οι 59 ημέρες, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο είναι επιπλωμένο και δεν παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες. Το ίδιο ισχύει ανεξάρτητα από το αν η μίσθωση γίνεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή όχι. Από την άλλη, μισθώσεις διάρκειας 60 ημερών και άνω χαρακτηρίζονται ως μακροχρόνιες, απαιτώντας υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην ΑΑΔΕ.

Πρόωρη αποχώρηση: Αν ένας μισθωτής αποχωρήσει πριν από την προβλεπόμενη λήξη μιας μακροχρόνιας μίσθωσης, ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης παραμένει μακροχρόνιος. Δηλαδή, ακόμη και αν ο μισθωτής φύγει πριν από τις 59 ημέρες, ο αρχικός χαρακτηρισμός δεν αλλάζει, καθώς βασίζεται στη συμφωνηθείσα διάρκεια και όχι στη διάρκεια παραμονής.

Airbnb ή τουριστικό κατάλυμα; Για να παραμείνει ένα ακίνητο στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, δεν πρέπει να παρέχει καμία υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Αν προσφέρονται υπηρεσίες όπως πρωινό, καθαριότητα ή μεταφορά, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και υπάγεται σε διαφορετικό φορολογικό και διοικητικό καθεστώς. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να τηρεί τις διατάξεις που ισχύουν για τουριστικές επιχειρήσεις.

Υποχρεώσεις ιδιοκτητών: Οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα βραχυχρόνια υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να αποκτήσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται σε κάθε ανάρτηση στις ψηφιακές πλατφόρμες και σε κάθε μέσο προβολής του ακινήτου. Επιπλέον, για κάθε μίσθωση πρέπει να υποβάλλεται Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, ενώ τα έσοδα φορολογούνται ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων που εκμισθώνονται.

Φόρος: Για εισοδήματα από έως δύο ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις, ο φόρος υπολογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Αντίθετα, αν εκμισθώνονται τρία ή περισσότερα ακίνητα, το εισόδημα φορολογείται ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και να υπαχθεί ενδεχομένως σε ΦΠΑ 13%.

Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Mπορεί να είναι ο ίδιος ο ιδιοκτήτης, ο επικαρπωτής του ακινήτου, ένας υπεκμισθωτής με σύμβαση που του παρέχει δικαίωμα υπεκμίσθωσης ή τρίτο φυσικό ή νομικό πρόσωπο που έχει αναλάβει τη διαχείριση. Στην τελευταία περίπτωση, περιλαμβάνονται ειδικές κατηγορίες, όπως κηδεμόνες κληρονομιάς, εκτελεστές διαθηκών και νόμιμοι εκπρόσωποι. Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την εγγραφή του ακινήτου στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, τη λήψη Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και την υποβολή δηλώσεων βραχυχρόνιας διαμονής. Τα στοιχεία αυτά πρέπει να εμφανίζονται σε όλες τις πλατφόρμες ή άλλα μέσα προβολής του ακινήτου. Εάν το ακίνητο εκμισθώνεται τμηματικά (π.χ., δωμάτια ξεχωριστά), ο διαχειριστής οφείλει να εξασφαλίσει ξεχωριστό ΑΜΑ για κάθε τμήμα.

Σημαντικό είναι ότι, σε περίπτωση που ο διαχειριστής είναι τρίτο πρόσωπο, απαιτείται η υποβολή δήλωσης από τον ιδιοκτήτη που παραχωρεί το δικαίωμα διαχείρισης, αναγράφοντας τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ). Η ορθότητα των στοιχείων που καταχωρεί ο διαχειριστής στο μητρώο είναι κρίσιμη, καθώς σε περίπτωση ελέγχου, αυτός φέρει την ευθύνη να προσκομίσει όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα που τεκμηριώνουν τη διαχείριση. Επίσης, ο διαχειριστής έχει τη δυνατότητα να διορθώσει λάθη ή να τροποποιήσει δεδομένα έως την οριστικοποίηση του μητρώου, η οποία πρέπει να πραγματοποιείται μέχρι την 28η Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.